在十九大开幕会上，当习近平总书记说出“房子是用来住的，不是用来炒的”房产定位时，全场响起长时间的热烈掌声，成为十九大的精彩瞬间。

　　上世纪90年代住房制度改革启动后，人民群众的住房条件大为改观，但随之也带来了房价上涨、住房投机及泡沫堆积等问题。十九大报告明确房子是“住”，不是“炒”，并提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，预示着新住房时代的到来。

　　住房关系到百姓的基本生活，房地产市场和价格的任何风吹草动，都会引起人们的密切关注。系列调控新政之下，房地产市场将如何发展？租售并举、公租房政策又将带来哪些深远影响？炒房热是否会一去不返？这期“湘声汇”请来4位省政协委员，回应公众的关切。

　　吴金明　省政协委员、九三学社省委副主委

　　北冰　省政协委员、湖南远景经济发展研究院院长

　　李涛　省政协委员、湖南山东商会会长

　　李海海　省政协委员、湘潭大学商学院教授

　　调控新政让房屋回归居住

　　湘声报：2017年，一些城市出台房地产调控政策。那么，这些调控政策是否达到了“遏制投机炒房，让房子回归居住属性”的目的？

　　吴金明：2017年十九大召开之前，针对炒房，一些地方政府陆续制定了调控政策。在新政策尚未出台前，这段空窗期的临时调控，为十九大召开之后新政策的实施换取时间、空间。随着十九大的召开，各项让房屋回归居住属性的新政陆续出台，在新政产生效果之后，原来的限购、限价、限售或将随之会被解除。

　　北冰：一些人认为，房价要由市场来调节，在我看来不完全是这样的。房地产市场产生的“炒房热”，扰乱了国家的市场经济秩序，影响了实体经济发展。当房价失控，上涨速度超出GDP增速时，需要政府弥补市场的失灵，进行适当的调控。近年来，房子被当成了资本炒作的工具，随着国家新政的出台，炒房问题将会得到解决。

　　李涛：前些年确实有一批炒房团来湖南炒房，哄抬房价，从调控的执行情况来看，达到了一定的效果。

　　作为从事房地产行业的企业家，我们呼吁政府部门充分领会习总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话，科学制定政策，并确保政策的连续性、稳定性。要考虑各方权益，不能一刀切。

　　李海海：限购、限售、限价的调控是一种适当的调节，短时期内能遏制炒房，起到缓冲作用。但是从整个中国经济发展的宏观环境来分析，要遏制炒房，就必须引导民间资本和各类资本能够注入到实体经济当中去，构建现代的经济体系。

　　要创造更多的合理的投资渠道，不再让那些挣了钱的百姓，为了投资的稳定，把钱盲目地投入到房地产市场。

　　租售并举将改变住房观念

　　湘声报：十九大报告中提出“租购并举”，这一政策将带来怎样的影响？如何确保租房者的合法权益，与购房者享受同等公共服务？

　　吴金明：“租购并举”制度开启了中国由买房时代进入到租房时代的序幕。这是一个重大的改变。目前，“租购并举”制度已经进入到了试点阶段，有望今年在全国范围内推开。在试点过程中，出现了一些不同的声音，这是正常的，重要的是各级党委、政府部门能否将国家政策不折不扣地执行到位。

　　另一个转变是，中国人租房的观念将随着一系列新政策的实施，逐步发生改变。在接受“租购并举”的同时，越来越多人的住房问题随之得到解决。

　　北冰：房地产市场的不健康发展，导致一些大城市的很多人一辈子也买不起一套房。“租购并举”扩大供应，改善房屋租赁市场，是解决住房难问题的有效手段。近年来，国家正加速出台相关政策，明确提出整治房屋租赁市场乱象，推动住房租赁市场健康发展。

　　房屋租赁市场，对应的是一个地方的经济环境，建议政府部门抓紧落实相关政策，及时解决问题，堵上漏洞；对符合条件的新就业无房职工，或者生活困难的外来务工人员等提供适量的补贴。

　　李涛：推进“租购并举”的同时，广州等地也开始试点赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。要让租房者享有更多的权利，政府需要更多制度配套，更多公共资源的合理分配，要做到教育、医疗、养老等民生项目区域均等。

　　同时，还需协调住建、教育、卫生、税务等部门出台具体操作办法，保障租购同权落地。租房确权本身即代表着“城市变得友善”，住房租赁市场的有序、快速发展，能够给租房者带来更多的安全感和认同感，使他们不再为住发愁、为子女上学问题感到为难。

　　李海海：“租购并举”，这背后牵涉的是地方政府如何公平提供公共服务的问题。因为政府财力有限，提供公共服务的能力是有限的，因此要设立合理的尺度和标准，做出判断，要考虑住房租赁政策与户籍政策的联动，科学、合理设置享有权利承租人的条件，既便于管理又普惠广大承租人。

　　譬如，在一个地方租3年和租3个月的租户是否要区别对待？工作性质、学历结构、专业稀缺性，也应该纳入评价的标准。更重要的是要尽量确保公平，一旦造成不公，就会导致人才的流失。

　　加大公租房宣传及供应

　　湘声报：省委经济工作会议提出，要 “加强新市民公租房保障”。如何进一步发挥公租房的保障作用？

　　吴金明：在公租房建设过程中，要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。加强新市民公租房保障，一个是要增量，需要政府以及社会组织加大投入兴建一批公租房。另一个就是要盘活现有存量，政府可以以补贴租金的方式租赁一批商品房，变为公租房，再租赁给需要公租房的人。相比盖房，采取市场化、货币化的形式来保障公租房，能够节省成本。

　　北冰：我认为，加强公租房管理工作需要确定政府主导、市场运作、科学管理、便民服务几个原则。一方面要扩大供给，另一方面要加强管理，要逐步建立起住房保障信用管理制度。对于在公租房租住使用过程中发生的各种违法违规行为，要及时处理，全面记入住房保障信用档案。

　　李涛：当前政府对于公租房政策的落实、宣传还不够，很多真正需要公租房的人申请不到，或者不知道申请的渠道。公共租赁住房的建设目的，是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些大学毕业生、退休老人及残疾人。还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 因此，在公租房建设过程中，要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。

　　李海海：目前杭州、上海等地正在探索智慧租赁。政府把公租房的房源通过手机APP 发布，让符合条件的人申请。同时，推行保障房申请、审核等业务网上受理和网上审批，做到“数据多跑路，群众少跑腿”。运用大数据、信息化技术，让公租房回到真正需要的人手上。这一先进做法，值得我们学习借鉴。

　　土地供给变化带来深刻影响

　　湘声报：日前，国土资源部明确，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。这项新政将给房产市场带来怎样的影响？

　　吴金明：农村宅基地“三权分置”改革，即土地所有权归集体，使用资格权归农民，建房的使用权归出租人，农民的建设用地、农民的宅基地和农民住房可以进入到租赁市场。一方面，通过收取租金可以为广大农民带来大量的集体收益，同时又能给城市的房地产二级市场带来供给。其次，这有利于广大在城里退休的市民，选择回到生态环境好的乡下养老。年富力强者甚至可以在当地发展农庄、现代化的农业合作组织、农业龙头企业，从而把城市的先进要素、现代经济理念带到乡村，促进乡村振兴。

　　北冰：“政府不再是居住用地唯一提供者”，这就一举打破了政府的垄断供地地位，意味着农村居住用地的使用权可以直接入市。当前，广大农村地区新建房屋的使用率很低。外出务工农民只有在过年过节时才回家，平时大部分时间房子是空的。按照新政要求，农民可以把这部分空档的时段拿出来，租给城里人，既可以给农民带来收益，又可以盘活农民手上闲置的住房资产。

　　李涛：农村集体建设用地可以直接面向城市，建设租赁房，这样就大规模地改变了住房的供给，而且把土地供给的条件，由原来国家实行征收，变为由农村集体组织自己决定建房，这样就减少了大量的国家征地的费用，从而使房地产的租赁市场的土地供给发生了革命性的转变。城市的住房刚性需求随之就会分流，变成柔性需求。因为供需关系的变化，城市房价自然不会继续上涨，反而会有所下滑。

　　李海海：农村宅基地的“三权分置”能够释放土地的活力，提升“三农”发展的内生动力。此外，国家还划定了一条红线，禁止城市居民回乡去购买土地。目前，各项改革政策正在抓紧制定的过程中，如何准确地运行、细化、落地还要进一步研究，但总的方向是保障农民公平分享土地增值收益，确保权益不受损害，激活农村沉睡的土地资产。